「住宅ローンは金利が安いものを選べば問題ない」
そう思っている方は多いのではないでしょうか。少し前までは金利が安い＝最もお得な住宅ローンでしたが、最近はそうではなくなってきているのです。
その意外な事実とそれを踏まえた住宅ローンの選び方をご紹介します。
1. ネット申込みできる住宅ローンは金利の差がほとんどない
最近は住宅ローンは銀行の店舗ではなく、ネットで申し込むのが一般的になってきました。ネットは家賃や人件費がかからないので、その分金利が安くなっています。表は2021年7月のネット申込みができる銀行の金利ランキングと毎月返済額です。
| 順位 | 銀行の種類 | 金利 | 毎月返済額 | 差額 |
|---|---|---|---|---|
| 1位 | メガバンクB | 0.375% | 76,230円 | ― |
| 2位 | ネット銀行A | 0.410% | 76,688円 | 458円 |
| 3位 | ネット銀行B | 0.440% | 77,083円 | 853円 |
| 4位 | ネット銀行C | 0.450% | 77,215円 | 985円 |
| 5位 | ネット銀行D | 0.457% | 77,307円 | 1,077円 |
※元本3,000万円、35年返済の想定
1位と5位の毎月返済額の差はわずか1,000円です。金利競争が激しくなっているため、毎月返済額において銀行間で何万円もの差がでることはめったにありません。
2. 住宅ローンは団体信用生命保険（団信）で差がつく
では、何で選べばいいのでしょうか？そこで注目が団体信用生命保険です。
住宅ローンには生命保険がついていて、債務者が病気や死亡した時に住宅ローンが“チャラ”になります。この生命保険のことを団体信用生命保険、通称「団信」と呼びます。
金利では差を出しづらくなっているため、団信の保障内容で他の銀行との違いを出そうとしています。例えば、ネット銀行ではこのような保障充実化の動きが見られます。
auじぶん銀行
2020年8月に「がん50%保障＋全疾病保障」団信に月次返済保障を追加
PayPay銀行(旧ジャパンネット銀行)
2021年7月に0.1%金利上乗せが必要だった「がん50%保障団信」を無料化
「同じ金利だけどA銀行はがん保障がついていて、B銀行にはついていない」住宅ローンを比較しているとこういったことが数多くあります。だからこそ、金利だけにとらわれるのではなく、団信の保障内容も必ず比較しましょう。
3. 団信は実はとってもお得な生命保険
あまり知られていないことですが、団信は一般の死亡保険や医療保険と比べて割安です。それは、「住宅ローンを借りるときしか加入できないから」です。
健康不安がある人ほど生命保険に積極的に加入する傾向があります。そのため、保険会社も保険金支払いがある程度発生することを前提として保険料を設定します。
一方、団信は住宅ローンを借りるタイミングでしか加入できないため、「健康に不安がある人の方が積極的に加入しようとする」といった問題が起きにくく、保険会社は団信保険料を安く設定できるのです。
例えば、40歳男性が借入額3,000万円、35年返済で住宅ローンを組み、がん団信(金利+0.2%)に加入した場合、がん保障分は毎月およそ2,600円※です。がんと診断された場合は最大3,000万円のローンが団信によって全額返済されます。
一方、同じ男性が毎月2,600円で加入できるがん保険はどれくらいかというと、がんと診断されたときに150万円の給付金がもらえる保障※※となります。
このように、住宅ローンの団信は一般的な保険よりも圧倒的に割安です。だからこそ、団信が充実している低金利の住宅ローンを選ぶことは、非常に賢い選択と言えるでしょう。
※がん団信は0.2%の金利上乗せが必要となるがん100%保障団信（「がんと診断されたら住宅ローン残高が0円になる」）を前提に試算。借入額3,000万円、35年返済で金利0.4%の場合と、0.2%上乗せした0.6%の場合との毎月返済額の差が約2,600円。
※※がん保険はライフネット生命保険のシミュレーションより試算（https://www.lifenet-seimei.co.jp/plan/）
4．損をしない住宅ローンの選び方とは
では、具体的にどうやって住宅ローンを選べばいいのでしょうか？そこでおすすめするのが住宅ローン比較サービス「モゲチェック」です。
モゲチェックでは「団信メリット」を算出し、住宅ローンをランキング表示しています。団信メリットとは、住宅ローンについている団信の保障内容を金利換算したものです。
例えばソニー銀行だと金利0.457%の住宅ローンにがん50%保障が含まれています。この保障は金利換算で0.230%に相当します。これが団信メリットです。
この結果、実質的な金利は
金利0.457% ― 団信メリット0.230% ＝ 実質金利0.227%
となります。
0.457%も非常に低金利ですが、団信メリットを踏まえると実質的にはさらなる低金利となっているのです。このように団信メリットを踏まえた「実質金利」から選ぶことが大切です。
モゲチェックのランキングは実質金利順に並んでいるので、ランキング上位であるほど優れた住宅ローンです。ランキングは下記からご覧になれます。
なお、ランキングからは自分で住宅ローンを選べない人向けにおまかせサービスもあります。銀行の選択や面倒な申込み手続きも代行します。無料ですので、ぜひお気軽にご利用下さい。
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