住宅ローンの金利タイプの一種です。通常住宅ローンは最長35年間のローンですが、その全期間の金利が固定されるので35年固定金利と呼ばれます。完済まで返済額が変化しないので、長期間にわたって生活設計しやすいのが特徴です。公的な住宅ローンであるフラット35は、35年固定金利の代表格となります。

35年固定金利には、各金融機関が提供する35年固定金利の他、公的な住宅ローンである「フラット35」があります。フラット35とは住宅金融支援機構と民間金融機関が協業して提供する住宅ローンのことで、仕組み上「保証型」「買取型」に分かれます。住宅購入時に自己資金を多く出す予定の方は保証型、フルローン希望の方は買取型が該当します。

金融機関が定める基準金利から一定の引き下げ幅（優遇幅）を差し引いて、実際に適用される金利が決まります。例えば基準金利が3%で優遇幅が1%の場合、3%-1%=2%が適用金利となります。
35年固定金利の基準金利は、スワップレートと呼ばれる金利に連動します。これは固定金利での融資の場合、銀行が金利変動リスクをヘッジするために金利スワップという変動金利・固定金利を交換する取引を行うことが理由です。フラット35の場合は、長期金利(10年国債利回り)との連動性が高くなっています。引き下げ幅は審査を経た上で、住宅ローン契約によって決定されます。

金利変動の影響を受けないことがメリットです。返済額が変わらないので、完済までの生活設計がしやすいでしょう。

住宅ローンの金利タイプの中で最も金利水準が高いため、月々の返済額も高くなります。返済期間の間に大きな金利上昇が起こらなかった場合、35年固定を使った人よりも変動金利を使った人の方が大幅に得をすることになります。

金利が変動するリスクをなくしたいという方に向いています。しかし金利水準は高めなので、月々の返済を抑えたいという方には、変動金利や10年固定金利の方が向いています。

住宅金融支援機構の調査によると、全期間固定型（35年固定金利を含む）を選んでいる方は全体の1割に留まっています。その他、全体のおよそ7割の方は変動金利、残り2割の方は10年固定や20年固定といった固定期間選択型を選んでいます。35年固定金利を考えている方は、固定金利の中でもぜひ10年固定や20年固定といった固定期間選択型も視野に入れると良いでしょう。
（出所：独立行政法人住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」より）

フラット35の保証型は、住宅ローンの利用者が返済できなくなったときに住宅金融支援機構から金融機関に保険金を支払うタイプのフラット35です。金融機関によって商品性や団信の種類が異なります。住宅購入時に自己資金を1割以上入れる方は保証型が向いており、より低金利で35年固定金利を使うことできたり、「買取型」にはない充実した団信保障を利用することができます。

フラット35の買取型は、住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が金融機関から買い取るタイプのフラット35です。基本的に提供する金融機関による大きな違いはなく、自己資金を抑えてフルローンを組みたい方に向いています。

35年固定金利を含む固定金利の住宅ローンでは、固定期間が終了するまでは金利タイプを変更できません。もしも変動金利など別の金利タイプに変更を希望する場合は、別の金融機関に借り換えを行う必要があります。

モゲチェックでは低金利政策が長期化する可能性が高いとの見通しから、低金利が続くと予想する変動金利をオススメしています。
しかし、もしも少しでも金利が変わるリスクを抑えたい・固定金利を使いたいという方には、固定金利の中でも金利水準の低い10年固定金利も検討すると良いでしょう。住宅ローンは当初の10年間で利息総額の半分近くを支払うので、返済の初期ほど低金利を使うことが重要だからです。
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