1.住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、住宅購入に際し住宅ローンを借りた人が受けられる税控除で、毎年末の住宅ローン残高の1%が10年間に渡り毎年所得税から控除される制度です。所得税からは控除しきれない部分は、住民税から控除されます。加えて、消費税率10％が適用される住宅の取得をして、2019年10月1日から2020年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長されます。概要は下記表の通りです。
|
適用消費税率 |
8%又は10% |
10% |
|
入居時期 |
2021年1月1日〜 |
2019年1月1日〜2020年12月31日まで |
|
控除期間 |
10年間 |
13年間 |
|
所得税控除額 |
住宅ローン残高（上限4,000万円※）×1％ |
当初10年間： 住宅ローン残高（上限4,000万円※）×1％ |
|
11年目以降： 下記のうちいずれか小さい額 ・住宅ローン残高（上限4,000万円※）×1％ ・建物購入価格（上限4,000万円※）×2%÷3 |
||
|
住民税控除額 |
前年度課税所得×7％（上限13.65万円） |
|
※認定住宅（認定長期優良住宅又は認定低炭素住宅）の場合は、上限値が5,000万円になります。
2.控除上限額
住宅ローン控除は、あくまでも税控除であり、所得税や住民税として支払った税金が還付されます。また、住民税には控除限度額がありますので、税金が増えても限度額以上は還付されません。単身者（配偶者、扶養親族なし）で基礎控除のみで計算した年収別住宅ローン控除上限値の目安は下記表の通りです。
|
年収（給与） |
所得税 |
住民税 |
年間最大控除対象額 |
|
|
一般住宅 |
認定住宅 |
|||
|
300万円 |
54,300 |
113,800 |
168,100 |
168,100 |
|
350万円 |
68,400 |
141,500 |
204,900 |
204,900 |
|
400万円 |
84,500 |
173,100 |
221,000 |
221,000 |
|
450万円 |
103,000 |
205,800 |
239,500 |
239,500 |
|
500万円 |
138,100 |
240,200 |
274,600 |
274,600 |
|
550万円 |
167,800 |
269,300 |
304,300 |
304,300 |
|
600万円 |
203,000 |
303,800 |
339,500 |
339,500 |
|
650万円 |
239,000 |
338,200 |
375,500 |
375,500 |
|
700万円 |
306,600 |
371,300 |
400,000 |
443,100 |
|
750万円 |
387,200 |
410,800 |
400,000 |
500,000 |
|
800万円 |
470,100 |
451,500 |
400,000 |
500,000 |
|
850万円 |
557,500 |
494,200 |
400,000 |
500,000 |
|
900万円 |
653,500 |
541,200 |
400,000 |
500,000 |
|
950万円 |
749,700 |
588,300 |
400,000 |
500,000 |
|
1000万円 |
845,800 |
635,500 |
400,000 |
500,000 |
3.適用基準
住宅ローン控除を受けるための主な条件は、下記の通りです。
|
物件 |
|
|
その他 |
|
4.繰り上げ返済
資金に余裕が出てきたら、住宅ローンの繰上返済をしようと考えている方は多いと思います。ただし、住宅ローン控除は住宅ローン残高を基準に計算されますので、繰上返済をして住宅ローン残高が減ると、その分住宅ローン控除も減ることになります。さらに、住宅ローン控除は住宅ローン残高の1%なので、住宅ローン金利が1%を下回っている場合、住宅ローン控除額が住宅ローン金利支払額を上回り、ネットでお金がもらえる状態（マイナス金利）になります。よって、できるだけ繰上返済をしない方が得をします。
下記では、3,000万円の住宅ローンを金利0.4%で借りて、毎年100万円の繰上返済した場合としない場合で、住宅ローン控除額と金利支払額を比較しました。住宅ローン控除額の計算では、住宅ローン残高の1%全てが控除の上限値に収まっていると仮定しています。
前提条件：
|
借入額 |
3,000万円 |
|
金利 |
0.4% |
|
返済期間 |
35年 |
|
繰上返済シナリオ |
1年目以降、毎年100万円づつ繰上返済する |
住宅ローン残高推移：
結果（10年間の総額）：
|
住宅ローン控除額 |
金利支払額 |
差額 |
|
|
繰上返済した場合 |
¥1,879,544 |
¥819,829 |
¥1,059,715 |
|
繰上返済しない場合 |
¥2,336,057 |
¥1,039,497 |
¥1,296,560 |
上記の通り、繰上返済した場合は、住宅ローン控除額が住宅ローン金利支払額を約106万円上回りますので、106万円もらえていることになります。一方、繰上返済しない場合は、住宅ローン控除額が住宅ローン金利支払額を約130万円上回りますので、130万円もらえていることになります。結局、繰上返済しない方が、約24万円多くお金をもらえていることになります。
このように住宅ローン金利が1%を下回っている限り、住宅ローン控除を考えると住宅ローン控除期間中は繰上返済しない方が得になります。もし繰上返済を考えているのであれば、住宅ローン控除期間後に行いましょう。
5.借り換え
住宅ローンの借り換えをした場合でも、下記条件を満たしている限り、住宅ローン控除は受けられます。
-
新しい住宅ローンが当初の住宅ローン等の返済のためのものであること
-
新しい住宅ローンが10年以上の償還期間であること
借り換えの場合の住宅ローン控除額を計算する住宅ローン残高は下記の通りになります。借り換え時は諸費用も含めて借りる場合が多く、住宅ローン残高が借り換え前のローンより増えることがあります。その場合は、下記式に基づき、調整されます。
A=借換え直前における当初の住宅ローン等の残高
B=借換えによる新たな住宅ローン等の借入時の金額
C=借換えによる新たな住宅ローン等の年末残高
のとき
(1) A≧Bの場合
対象額=C
(2) A<Bの場合
対象額=C×A/B
さらに借り換えにより住宅ローンの期間が延長されたとしても、住宅ローン控除の期間は物件購入から起算するため、変わりません。
6.ペアローン・連帯債務
控除上限額で説明した通り、住宅ローン控除には年間40万円（認定住宅の場合は50万円）と各年の所得税＋住民税控除限度額（年間13.65万円）のどちらか小さい方が上限額となります。従って、住宅ローンの残高がいくら大きくても上限額以上の控除を受けることはできません。ただし、この上限額はあくまでも住宅ローン利用者一人に対して適用されるため、ペアローンや連帯債務により債務者を増やすことで、世帯全体でより多く住宅ローン控除を受けることができます。例えば、年収700万円の人が6,000万円の住宅ローンを借りて一般住宅を購入した場合、年間の住宅ローン控除上限額は40万円となります。もし同額の年収のある配偶者とペアローンで3,000万円づつ借りた場合は、年間の住宅ローン控除上限額はそれぞれ40万円づつで合計80万円となります。住宅ローン残高の1%は60万円なので、一人で借りた場合は年間40万円しか控除できないのに対し、ペアローンで借りた場合は二人で60万円まで控除を受けることができ、世帯全体では単独債務の時と比べて20万円多く住宅ローン控除が受けられることになります。
7.控除手続き
住宅ローン控除を利用するには、初年度のみ、会社員の方も普段慣れない確定申告を行う必要があります。詳しくは税控除手続きをご参照下さい。
8.まとめ
住宅ローン控除は、最大40万円（認定住宅は最大50万円）もの税金が10年間（消費税10%で購入した場合は13年間）節約できる非常にお得な制度です。ただ、住宅ローン控除が受けられる条件や控除上限額が決まっているので、本稿を参考に住宅ローン控除を最大限活用できる方法で、住宅購入をして頂ければと思います。
モゲチェックでは団信を下記5つの種類に分けて、団信コストを反映した金利でのランキングを用意しています。じぶんに合った団信でかつ最も金利の低い住宅ローンを探すことができます。
|
種類 |
内容 |
|
一般 |
一般団信＋無料の疾病団信 |
|
ワイド |
加入条件が緩和された団信 |
|
がん− |
がん100%保障未満の疾病団信 |
|
がん |
がん100%保障以上の最もライトな疾病団信 |
|
がん＋ |
がん100%保障＋αの疾病団信 |
今月の各金融機関の住宅ローン金利はこちらです。
モゲチェックが最適な条件のローンを探すサービスはこちらです。
モゲチェックが最適な借り換え先を探すサービスはこちらです。
あなたの借入可能額が分かるサービスはこちらです。
