住宅ローンの返済方法

1. 元利均等払い

(1) 構造

住宅ローンの最もスタンダードな返済方法です。金利と元本返済の合計が一定額となるよう計算された毎月返済額を毎月返済します。返済当初はローン残高が大きいため毎月返済額に占める金利の割合が大きく、ほとんど金利だけを返しているような状態です。期間が経過する毎に毎月返済額に占める元本の割合が増えてきます。毎月返済額に占める金利と元本返済の内訳は下記の通りです。

(2) ボーナス払い

元利均等払いの場合、毎月一定の金利と元本返済の合計額を返済するわけですが、年2回のボーナス月（通常1月と7月又は2月と8月）にその他の月より特別に多く返済するためのボーナス払いという制度あります。当初借入時の元本を毎月返済分とボーナス月返済分に分け、それぞれ毎月返済分は年12回、ボーナス返済分は年2回として返済回数を計算し、元利均等での返済額を計算します。ボーナス月に支払負担が増えるため、金融機関によってボーナス月返済分の元本を毎月返済分の元本の40%〜50%に制限されるのが通常です。

 

2. 元金均等払い

元本を返済期間で割って、毎月均等に元本返済する返済方法です。元本返済額は一定ですが、金利は最初が大きく徐々に減っていくため、金利と元本返済の合計額は当初大きく、満期に向けて徐々に減少していきます。借り入れ直後は相当大きな金額を返済しなくてはならず、住宅ローン利用者の負担が大きいです。一方、元利均等払いと比べると元本返済のスピードが早いため、支払う金利の総額はすくなくなります。元利均等払いを繰上返済しながら返済するようなものです。元金均等払いの毎月返済額に占める金利と元本返済の内訳は下記の通りです。

3. 繰上返済

住宅ローンは最長35年の長期の借り入れですが、期間中いつでも繰上返済ができます。一般的な金融取引では、繰上返済は金融機関が受け取れるはずだった金利を失うため、借り手に対し何らかのペナルティを要求することが普通です。しかし住宅ローンはペナルティなしで（無料で）いつでも繰上返済できるという利用者に非常に有利な条件になっています。ローン契約上、住宅ローン利用者は無料でいつでも繰上返済する権利（コールオプション）を持っているのです。

4. 元利均等払いと元金均等払いのどちらを選ぶべきか

住宅ローンのように最初から一定の元本返済が伴うローンの借入期間を表す指標としてアベレージライフという考え方があります。アベレージライフとはローンの加重平均残存期間とも言われ、各期に支払われる元本償還金に借り入れ時からの経過月数を乗じ、当初元本額で除して求められます。すなわち下記数式で表現されます。

アベレージライフ＝（1ヶ月目の元本償還金×1+2ヶ月目の元本償還金×2+‥）÷当初借入額

例えば35年の元利均等払いのローンと20年後に一括して元本を返すローンの場合、どちらが長期に借りていると言えるでしょうか。この比較をするのにアベレージライフを使います。

35年の元利均等払いのローンのアベレージライフは約19年になります。20年後に一括して元本を返すローンのアベレージライフは当然20年ですので、アベレージライフで計測すると20年後に一括して元本を返すローンの方が35年の元利均等払いのローンより長期で借りていることが分かります。実際それぞれ1%の金利だとすると、35年の元利均等払いのローンの金利総額は元本の19%、20年後に一括して元本を返すローンの金利総額は元本の20%となり、20年後に一括して元本を返すローンの方が多くの金利を支払っていることが分かります。

元利均等払いと元金均等払いの元本返済の部分に着目すると、元利均等払いの方は最初元本返済が少なく、徐々に増えていきます。一方で元金均等払いの方は毎月の元本返済額は一定です。35年の返済期間で住宅ローンを借りた場合の両方のアベレージライフを計算すると下記の通りになります。

上記図の通り、元利均等払いのアベレージライフは約19年、元金均等払いのアベレージライフは17.5年になり、元利均等払いの方が元金均等払いより相対的に長い期間借りていることになります。従って、支払う金利総額も元利均等払いの方が元金均等払いより多くなります。では、住宅ローン利用者は元利均等ではなく、元金均等で借りるべきでしょうか。

これだけをもって元金均等払いの方がいいと判断するのは早計です。というのも前項で説明した通り、住宅ローンの返済期間は繰上返済によっていくらでも短くできます。短くすればするほど当然支払う金利は少なくなりますが、返済すべき毎月の金額は大きくなります。ある意味元金均等払いは元利均等払いに最初から繰上返済を組み合わせたもの、と考えることができます。むしろ期限の利益という観点から住宅ローン利用者は元金均等払いよりも元利均等払いを選んだほうがいいと考えます。その理由を次項で詳しく説明しましょう。

5. 期限の利益とは

期限の利益という言葉があります。ローン契約をした場合に元利金をいつまでにいくら支払うという契約をするわけですが、契約をした以上、契約で定められている期限までは住宅ローン利用者は金融機関にお金を返す必要がありません。住宅ローン利用者がローン契約通りの返済をしている限り、金融機関がローン契約に決められた以上の金額の支払いを要求したり、ローン契約に決められた期日より早くお金を返すよう要求することはできないのです。これは住宅ローン利用者にとって重要なことで、その期限があるからこそ、お金を手元に残したり他の目的に使ったりできるのです。これを期限の利益といいます。元利均等払いと元金均等払いを比較した場合、元利均等払いの方が相対的に長期に借りていることになるわけですが、これは元利均等払いの方が元金均等払いより期限の利益が大きいことを意味します。元利均等払いが繰上返済を使って元金均等払いと同じペースで返済することはできますが、元金均等払いの住宅ローン利用者が元利均等払いと同じペースで返済することはできません。繰上返済は住宅ローン利用者の権利なのでいつでも自由に行使できますが、ローン契約で決められた返済スケジュールは義務なのでそれを遅らせることはできないのです。期限の利益を最大限確保するという観点から、元利均等払いの方が元金均等払いより住宅ローン利用者にとって有利な返済方法だと言えるでしょう。

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