住宅ローンの審査とは？より良い条件で住宅ローンを借りる方法

 

1. 住宅ローンの審査とは

住宅ローンの審査とは、金融機関が行う住宅ローン利用者に対するローンを貸すかどうか判断する作業です。住宅ローンにおいて金融機関が許容しているデフォルト（貸し倒れ）率は年率で約0.1%、デフォルト（貸し倒れ）した場合の物件売却からの回収率は約50%です。住宅ローン利用者及び購入予定物件の情報から、将来その程度の確率で住宅ローンの回収ができるかどうかの判断を住宅ローンの審査で行っています。では、具体的にどのようにしてその判断をしているのでしょうか。

 

2. 審査基準

住宅ローンの主な審査基準は、下記の11項目です。なお、住宅ローンの審査は金融機関がそれぞれ独自に行っているので、個別の審査基準は当然金融機関によって異なります。以下に説明する内容はあくまでも一般的な審査基準です。

(1) LTV（融資比率）比率

下記数式の通り、借り入れ希望額を担保価値で除した数字をLTV（Loan to Value：融資比率）（以下、LTV）といいます。

LTV=借り入れ額÷担保価値

金融機関はローン利用者がデフォルト（貸し倒れ）になると、物件を売却してローンの残債を回収します。LTVが低ければ低いほど、回収率が高くなるので、金融機関にとってより安全な貸し付けとなります。LTVが低いということは、住宅ローン利用者が住宅購入時に自己資金を多く用意しているということですが、興味深いことに過去に貸し出された住宅ローンのデータからデフォルト（貸し倒れ）率とLTVには明らかな相関があり、LTVの低いローンはその後デフォルト（貸し倒れ）する確率が低いことが分かっています。これは、自己資金を多く用意する人は借り入れに対して保守的で堅実な人であり、その後実際にデフォルト（貸し倒れ）になる確率も低いということを意味しています。つまり、LTVの低い人はデフォルト（貸し倒れ）する確率も低いし、仮にデフォルト（貸し倒れ）しても回収できる割合が高いということになります。よって金融機関の審査ではLTVを重視するのですが、最近は自己資金があってもあえて諸費用も含めて全額借り入れで賄う人が増えており、なかなかLTVだけで判断するのが難しくなっています。

(2) DTI（返済比率）

下記数式の通り、住宅ローンの年間返済額を年収で除した数字をDTI（Debt to Income：返済比率）（以下、DTI）といいます。

DTI=住宅ローンの年間返済額÷年収

こちらも当然少ない方が返済できなくなる可能性が低くなるので安全です。金融機関が審査の際に使うDTIの上限値（以下、上限DTI）は年収別に下記の通りです。

DTIが年収によって異なるのは、衣食住といった生活に必要な最低限の費用が年収が低くなればなるほど高くなるからです。さらにDTIを計算する基になる住宅ローンの金利は、実際の適用金利ではなく、将来の金利上昇も見込んで3%程度の金利を使います。さらに扶養家族数なども計算に入れるケースもあります。最近は100%以上のLTVで住宅ローンを借りるケースも多く、金融機関は審査上LTVよりDTIをより重視せざるを得なくなっています。下記の通り、DTIの上限値から借り入れ可能額の年収倍率（年収の何倍まで住宅ローンを借りられるか）が計算できます。年収倍率はそれぞれの年収に応じて5.4倍から8.7倍となります。

(3) 年齢

住宅ローンの返済は基本的に年収から行われるので、あと何年働けるのかという観点から年齢が重視されます。定年の時期が多少伸びたとは言え、多くの人が70歳までに退職するため、年齢が35歳を上回ってくると住宅ローンの返済期間（最長35年）より就労期間が短くなり、その分審査目線が厳しくなります。下図は、35歳で4,000万円借りられるある属性の人の年齢と借り入れ可能額の関係を示したグラフです。下図の通り、年齢が上がれば上がるほど借りられる住宅ローンの金額が少なくなります。

(4) 年収

DTIの計算の分母となる審査上、最も重要な数字です。住宅ローンの返済は基本的に年収から行われるので当然重要なのですが、同じ年収の人でもその年収をどう評価するかという問題があります。例えば、同じ5百万円の年収だったとしても、公務員とアルバイトでは、その年収が長期に渡って継続する確率が全く異なります。年収は勤務先、雇用形態及び勤続年数に応じて評価されます。

(5) 勤務先

まず、勤務先が重要です。組織の永続性と雇用の安定の観点から、一番評価が高い業種が公務員です。次いで電気・ガス等のエネルギーインフラ系企業、さらに金融や大手メーカーなどの大企業の評価が高くなります。一方、飲食や観光、農林水産等の一次産業は評価が厳しくなります。個別企業レベルでは、帝国データバンクの評点や上場企業であるかどうか、資本金の額や従業員数も見られます。当然企業規模が小さくなればなるほど、評価は厳しくなります。

(6) 雇用形態

同じ組織に勤めていても、雇用形態によって評価は分かれます。当然正社員の評価が高く、自営業や派遣社員、パート・アルバイトの評価が低くなります。

(7) 勤続年数

勤続年数は高いほど、評価が高くなりますが、3年以上同じ企業に勤めているかどうかが、大きなポイントになります。勤続年数が1年未満だと評価は厳しく、転職して間もない場合は、キャリアアップの転職かどうかが重要になります。

(8) 婚姻

結婚しているかどうかによって金融機関の評価は全く異なります。特に20代の若年層で50㎡に満たない物件を購入する単身者となると審査は相当厳しくなります。このような属性だと金融機関側は居住用で購入するのではなく、投資用として購入するのではないかと考えます。居住用と投資用では、その後の返済のまフォーマンスが全くことなり、投資用の方が明らかにデフォルト（貸し倒れ）率が高いからです。最近居住用と偽って投資用物件を購入するケースも散見され、単身者に対する金融機関の審査目線が非常に厳しくなっています。

(9) 扶養家族数

扶養家族数は少ない方が高く評価されます。扶養家族が増えれば増えるほど、生活費が増え、住宅ローンの返済に回せる原資が減るためです。

(10) その他借り入れ

現在借りている住宅ローン以外のローンの金額です。こちらも借り入れ金額が大きくなればなるほど、その返済のために住宅ローンの返済に回せる原資が減るので、審査上マイナスになります。また、自動車ローンや教育ローンであれば問題ありませんが、消費者ローンを借りている場合は、借りているという事実だけで評価が厳しくなります。

(11) 物件所在地

年収に対する不動産価格の割合や将来の不動産価値の算定に物件所在地が関係してきます。大都市圏は年収に対する不動産価格の割合が高くなりがちである一方、将来の不動産価値の下落率も地方より緩やかと考えられるため、年収倍率（年収の何倍まで住宅ローンを貸せるか）という観点からは大都市圏の方が有利になります。新築マンションの価格高騰は激しい東京都では、年収倍率10倍のローンが提供されるケースもあります。

 

3. 個人信用情報

上記住宅ローンの審査基準の他に非常に重要なのが、個人信用情報です。金融機関から何らかの形でローンを借りたり、割賦で物品を購入したりすると、それらの情報は全て個人信用情報会社へ登録されます。現在個人信用情報会社は、全国銀行個人信用情報センター（以下、KSC）、株式会社シー・アイ・シー（以下、CIC）及び日本信用情報機構（以下、JICC）の3社があります。KSCは銀行系、CICは割賦やクレジットカード、JICCは消費者ローン会社が中心に加盟しています。延滞やデフォルト（貸し倒れ）の情報は3社で共有し、貸金業法の総量規制の対象となる借り入れ情報はCICとJICCの2社で共有する仕組みがあり、基本的に住宅ローン利用者の自己申告がなくても、現在借り入れ中のローンの情報や過去の返済履歴は個人信用情報への照会により審査する金融機関側で全て把握されていると考えるべきです。申告以上の多額の借り入れがあったり、過去の借り入れで延滞やデフォルト（貸し倒れ）を起こしていると審査場マイナスになります。見た目上特に問題ないにも関わらず審査に通らない場合、多くは個人信用情報が原因となっています。個人信用情報は金融機関からローン申し込み者に伝えてはいけないルールになっており、例え個人信用情報が原因で住宅ローンが借りられなかったとしても金融機関はそれを教えてくれません。あくまでも「総合的判断で融資見送り」と言われてしまうため、もし審査結果に納得出来ない場合は、自ら各個人信用情報会社へ照会し、どのような情報が登録されているか確認してみましょう。

 

4. 審査プロセス

住宅ローンの審査は事前審査と本審査に分かれます。一般的に事前審査はデータのみによる審査で住宅ローン利用者から提供される情報と個人信用情報を使って住宅ローン利用者の返済能力を審査します。原則事前審査段階では物件評価はしません。事前審査が承認になるとデータを裏付けるエビデンス（書類）を提出して本審査が行われます。住民票、源泉徴収票、課税証明書などを使って審査すると同時に物件に関して評価や適法性について審査します。本審査で必要となる主な書類の一覧は下記の通りです。

・運転免許証等本人確認書類

・源泉徴収票

・確定申告書

・納税証明書

・不動産売買契約書

・重要事項説明書

5. 住宅ローンの審査に備えて

上記で説明した住宅ローン審査の概要を踏まえて、より良い条件で住宅ローンを借りるためには、どのような準備をすればいいのでしょうか。以下の簡単にその対策をまとめました。

(1) 自己資金を貯める

自己資金を多く用意すればするほど、金融機関の審査は通りやすくなります。自己資金が多く、LTV（融資比率）が低いほど将来デフォルト（貸し倒れ）するリスクが小さいことはデータで証明されているからです。実際に自己資金を出さなくても、それだけの預金があることを示すだけでも審査が通りやすくなります。

(2) できるだけ年収を上げる

年収倍率という言葉がある通り、基本的にいくらまで住宅ローンが借りられるかは年収がベースになります。したがって、住宅ローンを借りる時までにできるだけ年収を上げておくことが重要です。

(3) 安定した職につく

安定した仕事についておくことが重要です。安定した仕事とは、業種や職種、会社、雇用形態全てが関係します。市役所で働いていてもアルバイトなら安定した仕事についているとは言えません。できれば正社員で名の知れた大きな企業に勤めるか、医師や弁護士、会計士といった資格で生きていける専門職に就くことが望まれます。公務員が最も望ましいのは言うまでも有りません。

(4) 勤続年数をかせぐ

現在の勤務先に何年勤めているかという勤続年数も重要です。就職や転職したばかりだと、その就業条件が継続するのかどうか実績がない分、評価されません。望ましくは3年、少なくとも1年の勤続年数は必要です。

(5) 結婚する

一般的に未婚の状態で住宅ローンを借りるのは難しいです。金融機関は、結婚して家庭を持つと、より責任感を持って生活するため、デフォルト（貸し倒れ）を起こしにくいと考えます。さらに単身者の場合は将来物件を賃貸に回す懸念もあり、金融機関から敬遠されます。

(6) 不要な借り入れはしない

住宅ローンは個人にとって最大の借り入れであり、そのタイミングで審査に通りやすい最善の状態にもっていく必要があります。そのためには、住宅ローン以外の借り入れはしない、又は借り入れがある場合は住宅ローンを借りる時までに完済しておくことをお勧めします。特に、住宅ローンを借りる前に投資用不動産を購入するためのローン（以下、投資用ローン）を借りることは避けるべきです。投資用ローンは金額が大きいため、DTIに与える影響が大きく、場合によっては住宅ローンが全く借りられなくなります。また、消費者ローンも借りない方がいいです。消費者ローンはその金額よりも消費者ローンを借りているという事実が金融機関側でマイナスの評価をされます。こちらも借りているだけで住宅ローンが借りられなくなる可能性があると考えた方がいいでしょう。

(7) 延滞やデフォルト（貸し倒れ）は起こさない

当然ですが、住宅ローンを借りる前に他の借り入れでデフォルト（貸し倒れ）や延滞を起こしてはいけません。返済実績は全て個人信用情報に登録されており、隠すことはできません。最近は携帯電話を割賦で購入するケースが増えており、その場合毎月の携帯利用料の支払いと本体代金の返済が一緒に口座から引き落とされています。この場合に、たまたま返済口座に資金を入れておくのを忘れて引き落としができないと個人信用情報に延滞と登録されます。これを繰り返していると住宅ローンが借りられなくなります。

 

6. 審査に落ちたらどうするか

住宅ローンの審査に落ちる要因は下記の通り、いくつかあります。ただ、審査に落ちても金融機関がその理由を具体的に説明してくれることは稀です。従って、上記5.で改善できる点を改善したにもかかわらず審査に落ちた場合は、別の金融機関に申し込むことをおすすめします。

・DTI（返済比率）が上限値を超えている

・他の借り入れが多すぎる

・個人信用情報に延滞やデフォルト（貸し倒れ）の履歴がある

・購入物件の評価が低い

・年齢が高すぎる

住宅ローンの審査の内容は各金融機関で異なりますが、概して金利の低いローンを提供している金融機関の審査基準は厳しいです。これは金利が低い＝低いデフォルト（貸し倒れ）率を想定している、ということから明らかでしょう。金利水準と金融機関の関係を示したのが下記図となります。ピラミッドの上に行けば行くほど審査が厳しいと理解して頂ければと思います。その意味では、ある金融機関の住宅ローンの審査に落ちた場合は、その金融機関よりピラミッドの下に位置する金融機関の審査を受けてみるといいでしょう。最終的に最も審査基準が柔軟なのがフラット35なので、金利は高くなりますが、フラット35というのも選択肢に入れておくといいと思います。

7. 借り入れ可能額について

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